А также почему в России подъезды грязные и пропитаны непонятными запахами, а в Германии всё чисто и опрятно.
Итак, друзья, все помнят мои поиски квартиры для покупки в Германии?
Я собрал немало интересной информации:
Покупка квартиры в Берлине — 1. Ипотека, цифры, сайты
Покупка квартиры в Берлине — 2. Цены. Особенности города. Изучение объектов
Почему в Германии ипотека 1%, а в России 10% ?
Я всё ещё в поиске, но уже в теневом (как и в теневом бане Инстаграма:) Поэтому выложу результаты, когда они будут. Процесс долгий. Немного терпения.
Теперь к делу. На сегодняшний день я посмотрел примерно 40 квартир вживую. В 99% случаях сами дома, прилегающая территория, а также подъезды были в отличном состоянии: никакого мусора, надписей на стенах, грязи в лифтах и сожженных кнопок. И это всё без консьержки внизу и ежедневного контроля.
Но что меня удивило больше всего — это состояние старых домов (Altbau). Некоторые из них по параметрам схожи с нашими сталинками: высокие потолки, толстые стены.
Они выглядели так, словно их построили только 30 лет назад.
Давайте разберёмся, почему в наших российских подъездах грязь, рисунки и вонь в лифтах, а в немецких чистота и порядок.
Стоит оговориться, что не во всех многоэтажных домах в России творится беспорядок. Есть очень чистые, убранные подъезды и прилегающие территории.
Разделим анализ на два важных пункта:
- Поведение людей
- Как устроены управляющие компании (УК) и как это всё работает.
Про поведение людей можно говорить много. В некоторых подъездах сами жильцы относятся халатно к подъезду, а в некоторых домах приходящие гости наплевательски ведут себя в отношении чужой собственности.
Про мораль и поведение людей в Германии и России говорить не будем — это отдельная тема. Давайте перейдём к пункту два и разберемся как устроен уход за многоквартирными домами в Германии.
Поддержание подъезда, всего дома и прилегающей территории — это материальная заинтересованность всех собственников жилья, а не только эстетическое удовольствие.
Во-первых, квартиры в “здоровых” домах можно продать и сдать дороже.
Во-вторых, проще регулярно поддерживать техническое состояние дома в хорошем состоянии (подлатать крышу, сделать профилактические работы), чем довести до состояния, когда поможет только замена.
В-третьих, выгодно также утеплять дома, заменять лампочки на светодиодные в подъездах, ставить датчик движения или заменить неэффективную систему отопления на центральное отопление (fernwärme) — всё это приводит к ежемесячной экономии по коммунальным платежам.
Таким образом, многоквартирные дома немцев находятся в хорошем, современном состоянии, что сказывается позитивно в долгосрочной перспективе на кошельке собственника квартиры.
В Германии квартирной платы в российском понимании нет. Ежемесячные услуги, которые оплачивают собственники жилья в Германии, делятся на три группы.
- Коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, газ, вывоз мусора.
В доме на каждую квартиру в обязательном порядке установлены счётчики света, воды и отопления (на батареях). Кстати, на батареях везде установлены регуляторы тепла.
В Германии в целом государственная политика, устройство ЖКХ и персонализация расходов создает стимулы сокращать потребление и совершенствовать оборудование – как для поставщиков, так и для конечных потребителей коммунальных услуг. - Услуги домоуправления – частной управляющей компании (УК), которая занимается содержанием жилых домов
К обязанностям УК относится обеспечение жильцов коммунальными услугами, сбор платежей, проведение капитальных и текущих ремонтов здания. - Касса дома (Rücklagen)
Эти отчисления по решению жильцов управители дома тратят на капитальные нужды: ремонт фасадов, замену лифтов, создание детских площадок и т.д.
Кстати, за электричество немцы платят отдельно. Каждый выбирает поставщика электроэнергии самостоятельно.
Про кассу дома
Во-первых, каждый платит в зависимости от размера своей квартиры. Владельцы больших квартир платят больше.
Во-вторых, платить нужно всегда, даже если на сегодняшний год никаких больших ремонтов делать не нужно, владельцы всё равно платят деньги в эту кассу. Она постоянно увеличивается. А когда приходит время капитального ремонта крыши (на 350 000 евро, к примеру), деньги тратятся из этой кассы.
Поэтому, при покупке квартиры проверяется размер кассы и работы, запланированные на ближайшие годы. Порядочные риэлторы предупреждают, что ожидается, к примеру, замена лифтов, денег в кассе не хватит, поэтому придется единоразово вносить 1000 евро в кассу или разбивать эти расходы на год и вносить дополнительные 90 евро в месяц в течение следующего года.
Во-вторых, управляющая компания следит за состоянием дома, обслуживает территорию, лифты, крыши и всё, что относится именно к дому. Она же информирует жильцов о том, что лифты придётся чинить в течении 2х лет, поэтому закладывает это в ежемесячных платежах собственников жилья.
Они же следят за чистотой подъездов, стен и лифтов. Грязь оперативно убирается, а стены, в случае нанесенных надписей, так же оперативно закрашиваются. Всё это конечно, за счёт жильцов
Т.е. Если кто-то разбил зеркало в лифте. Управляющая компания его заменит, а затем укажет расходы на работу и ремонт в ежегодном отчёте. Оплачиваться это будет из общей кассы. Поэтому жильцы и следят за тем, чтобы всё было убрано и если кто-то делает ремонт, чтобы случайно не повредили имущество в подъезде, т.к. Платить придётся всем за это повреждение.
Другой пример, на собрании жильцов было решено установить детскую площадку на прилегающей территории. К примеру, в кассе 200 000 евро, а площадка стоит 10 000. Все собрались, большинство решило, что площадке быть и готовы деньги потратить из кассы. Так оно и происходит.
К слову о собраниях. Как это выглядит.
Раз в год проходит собрание всех собственников жилья и представителей управляющей компании (УК). К этой дате собирается список насущных проблем, которые будут выставлены на голосование, как от УК, так и от жильцов.
По каждому вопросу люди голосуют. УК на этих собраниях как раз и озвучивает текущие проблемы в подъездах и домах, а также различные предложения. Там же и жители могут выдвинуть свои инициативы или решить более личный вопрос: заменить входную дверь на более безопасную, но с таким же дизайном.
Да-да и в этом случае, нужно согласие большинства жильцов, т.к. внешний облик двери должен быть идентичен остальным дверям. Равно как нельзя менять и внешний облик домов и квартир в частности. Поэтому тут нет хаотично установленных кондиционеров, отличающихся дверей внутри подъезда или по-разному застекленных балконов.
Законом даже предусмотрена процедура принудительной продажи собственности – в случае, если один из собственников категорически не подчиняется правомерным решениям ТСЖ (товарищество собственников жилья).
Размер текущего и внеочередного накопления средств, необходимых для поддержания состояния здания, определяется самим ТСЖ. Все жильцы обязаны эти средства вносить, иначе они могут быть взысканы по решению суда. Возможны ситуации, когда один из собственников не может изыскать необходимые средства – тогда ему остается лишь продать квартиру. Зато таким образом обеспечивается выполнение всех необходимых мероприятий по содержанию собственности.
Кстати, интересный факт. Почти у каждого дома есть правила поведения. И если квартиросъемщик (к примеру), нарушает эти правила, хозяину квартиры будет сообщено об этом и арендатор должен будет съехать
(возможно через суд и не сразу, но это другая история
Наличие подобных правил, позволяет не ждать от государства внедрения каких-то законов, а действовать более гибко и локально, в рамках своего дома. Конечно, эти правила не должны нарушать законы Германии.
Это всё позволяет держать состояние подъездов, домов в хорошем состоянии.
Как обстоят дела в России
В целом, схемы схожи. В Германии также есть ТСЖ, как и в России.
В Германии также ТСЖ может следить за домом, но как правило, большинство домов собственники отдают в управлении УК.
В России также существуют УК. Которые также обходятся дороже, чем простое ТСЖ (т.е. если бы жильцы сами следили за домом).
В целях экономии в России могут обойтись только ТСЖ и пытаться своими силами ухаживать за домом. Экономя при этом на уборщицах по подъезду (1 раз в две недели, а не каждую и т.д.).
Грязные подъезды в России — штука довольно индивидуальная и в каждом случае есть своя причина.
Я выделю 5 основных:
- Самими жителями/гостями дома не соблюдается чистота.
- Нет никакой формы управления домом. Ни ТСЖ, ни УК. Поэтому и чистотой в подъездах никто не занимается.
- Есть ТСЖ, но члены ТСЖ непрофессиональны
- Есть ТСЖ, которая недобросовестно относится к своим обязанностям (за уборку оплачено, но никто не убирает и не проверяет)
- Есть ТСЖ, но целях экономии ТСЖ собирает недостаточно денег для ухода за домом и прилегающей территории.
Если знаете ещё, напишите их в комментариях.
Ну а когда в подъезде разбито окно или намусорено срабатывает теория разбитых окон — люди начинают ещё больше мусорить.
В целом, использование УК в Германии, а также личная заинтересованность владельцев квартир позволяют сохранять дома в отличном состоянии на протяжении десяти-, а то и столетий.