Покупка квартиры в Берлине — 1. Ипотека, цифры, сайты

Вступление

Статья не претендует на истину и может не затрагивать конкретные частные случаи. Автор (т.е. я) не профессиональный маклер, а частное лицо, которое планирует приобрести квартиру в Берлине. Возможно, эта статья сможет помочь кому-то в будущем, кто также столкнётся с поиском.

Последние 1.5 месяца я интенсивно занимаюсь поиском. В неделю по 3-7 просмотров квартир. Просмотрено более 30 квартир. Объявлений просмотрено в 5 раз больше.

Пока что я не купил, а только в процессе выбора. Это значит, что будет ещё и вторая часть. Итак, поехали.

Сайты для покупки квартиры в Германии:

1. https://www.immobilienscout24.de/
Основные плюсы:

• Наличие карты
• Фильтра, в котором можно выбрать такие важные параметры (помимо основных): без провизиона, этаж, без жителей, ключевые слова в объявлении
• Наличие удобного приложения
• Возможность получать уведомления по почте и на приложение через сохранённые поиски
• Возможность сохранять шаблон отправляемого текста маклерам, т.е. не нужно будет каждый раз печатать один и тот же текст, нужно будет только менять фамилию.
• Кредитный калькулятор на сайте
• Удобный показатель цены кв.метра в этом районе (не для всех объектов)

2. https://www.immonet.de/ и https://www.immowelt.de/ принадлежат одной компании

3. Хорошие агенства недвижимости: https://www1.planethome.de/, https://www.homeday.de/de/, https://mpw-immobilien.de/

Основные цифры и тезисы:

1. В Германии помимо стоимости жилья нужно заплатить ещё и Kaufnebenkosten (расходы на покупку). В Берлине это 8-15% к стоимости квартиры:
   — Налог на передачу собственности (Grunderwerbssteuer) = 6% — зависит от области
   — Нотариус – 1.5%
   — Запись в земельный реестр 0.5% (Grundbucheintrag)
   — Маклер – макс. 7.14% — в Берлине платит покупатель. В других землях иначе.
   
   
2. 80% квартир рынка продаются через маклера. 20% без него, т.е. можно сэкономить
3. Ипотеку могут дать как под 100% стоимости квартиры, так и под 115% (т.е. оплатить и расходы на покупку).
   В первом случае процентная ставка будет от 0.8 до 1.3%, во втором: 2-3% годовых
4. Гражданство иметь не обязательно, достаточно ПМЖ
5. Начальный капитал иметь не обязательно
6. Наличие недвижимости в Германии не даёт право сюда переехать, находиться или перевезти родителей.
7. Покупать квартиру в Германии можно и с жильцами. Рентабельность в среднем 2-5% готовых от стоимости квартиры.
8. В Берлин приняли закон о заморозке цен на арендную плату на 5 лет. Это значит, если сдаёте квартиру, повышать кварплату не получится как раньше (не более 5% в год) -нужны будут ухищрения.
9. В Германии есть так называемый Показатель средней арендной платы по районам города (Mietspiegel). Этот показатель даёт возможность узнать сколько на самом деле стоит аренда в вашем районе и не завышена ли цена. А для покупателя квартиры с жильцами дополнительная информация, почём в будущем можно сдавать квартиру. Но у нас другая ситуация, мы покупаем для собственного использования.

Условия для получения ипотеки:

• ПМЖ или гражданство
• Неограниченный контракт на работу
• Минимум 3 месяца работы
• Пройденный тестовый период (желательно)
• Стоимость квартиры должны быть такой, чтобы ежемесячный взнос по ипотеке не перекрывал именно ваш прожиточный минимум (у каждого свой, мой мне подсчитали 1000 евро с содержанием авто)
• Чем чище кредитная история, тем меньше проблем при получении

На что обратить внимание при получении ипотеки в Германии:

1. Если берёте не более 100% стоимости, тогда убедитесь, что что банк или независимый консультант (бератор) включил KfW-Darlehen в ваш кредит. Это дешёвый кредит не более 50 000 евро, который спонсируется государством под ~0.7%. К нему добавляется остаток от основного банка.
   
   К примеру, квартира стоит 200 000 евро, KfW-Darlehen 50 000 под 0.7%, 150 000 под 1.15%. Итого общий процент: 1.08%
   
   Сталкивался с непрофессиональными консультантами, которые забывали включить эту опцию при расчёте.
   
2. Если дом новый и энергосберегающий (до 55 kWh/(m²*a)), то можно попасть ещё под одну программу. Смысл в том, что государство поощряет таким образом строительство и покупку энергосберегающего жилья.
   Подробности выясняйте у консультанта. Просто имейте в виду, что есть дополнительный бонус от этого
   
3. В Германии можно взять кредит напрямую у банка или через посредников. Иногда условия через посредников могут быть лучше, чем если бы вы брали напрямую кредит у банка.

Часть 2: Покупка квартиры в Берлине — 2. Цены. Особенности города. Изучение объектов

В комментариях можете задавать вопросы